OKストアのあのアイス
今週のお題「わたしのイチ押しアイス」
ハーゲンダッツはもちろん美味しいです。
千疋屋のアイスもおいしいでしょう。
ゴディバのアイスもきっとおいしいのだと思います。
（食べたことはないけど）
でも、日常的に食べるアイスはやっぱり
価格と味とのバランスだと思うのです。
ということで、私のおススメのアイスは
明治「スーパーカップ 超バニラ 200ml」。
カップアイスとして
良くできていると思うのですが
みなさんはどうお考えでしょうか。
バニラの中のバニラを堪能できます。
カップがでかくボリュームがあるのも嬉しい！
ハーゲンダッツにも見習ってほしいものです。
これをOKストアで買うと
なんと一つ78円！安い。
話はそれますが
ＯＫストアのアイスも
4割以上の割引率です。
たとえば“特別提供品となるともっと安い。
たとえばある日の森永乳業「ダースビスケット クランチアイスバー」は
55円！（57％OFF）
結論。
私の好きなアイスは、
ＯＫストアの明治「スーパーカップ 超バニラ 200ml」で決定！
南町田の東京女学館大学館跡 パークビレッジ南町田 建設中
南町田のマークスプリングス【良いトコ撮り２】
2019年７月末、マークスプリングスメゾンＢの中庭です。
芝生が敷き詰められ、一本の川が流れています。
メゾンＢの住人はリビング側のバルコニーから
この庭を見晴らすことができます。
10時頃になるとバシャバシャと水が流れ始め、
慣れないうちは「アレ、雨が降ってきたの？」などと
勘違いしてしまうこともありました。
もともと工場の跡地に建設され、
周辺にも工場や物流倉庫が多い地域ですが、
この公園スペースには静かで穏やかな時間が流れています。
南町田の中古マンション選び ７つのポイント
再開発が進む南町田駅北口。
南町田拠点創出プロジェクトでは、
グランベリーパークのオープンが大きな目玉であると同時に
「新たな住民の流入や
地域の住み替えサイクルを促すための住宅の整備」も
一大テーマとして掲げられています。
本記事では、新たに中古マンションを探す際の7ポイントを
南町田情報を交えながら紹介していきます。
- その１ 場所…南町田駅を利用できる5エリア
- その２ 広さ…家族構成で選ぶ目安の広さは
- その３ 予算…収入、貯蓄、入居後にかかる費用も
- その４ 管理…建物の価値を左右するマンション管理
- その５ 建物…実際に壁や床をチェックしよう
- その６ 修繕履歴…未来へのツケはないか
- その７ 内見…何をチェックすればいいの？
- まとめ
その１ 場所…南町田駅を利用できる5エリア
この場合、場所は南町田駅を利用するということが前提です。
問題は南町田のどのエリアのマンションを選ぶか？
南町田駅を最寄駅とするエリアを大きく分類すると…
１）ガーデンセシアなどの大型マンションがある保土ヶ谷バイパス以北の南町田
２）グランベリーパークがＯＰＥＮする駅の南側に広がる鶴間
３）つくし野駅より南町田に近い町田街道以東の小川町
４）境川をわたってスグ、大和区エリアの下鶴間
５）駅から直行バスが出ているマークスプリングスがある横浜市瀬谷区五貫目町
といった５つに分けられそうです。
それぞれの地域の地価をまとめてみました。
| 地価 | 駅への徒歩時間 | ||
| 南町田 | １丁目 | ～101,000 | 約19分 |
| ２丁目 | ～103,000 | 約20分 | |
| ３丁目 | ～112,000 | 約16分 | |
| ４丁目 | ～125,000 | 約15分 | |
| ５丁目 | ～129,000 | 約7分 | |
| 鶴間 | １丁目 | ～157,000 | 約4分 |
| ２丁目 | ～131,000 | 約4分 | |
| ３丁目 | ～247,000 | 約4分 | |
| ４丁目 | ～113,000 | 約16分 | |
| ５丁目 | ～114,000 | 約15分 | |
| ６丁目 | ～87,800 | 約19分 | |
| ７丁目 | ～95,900 | 約16分 | |
| 小川町 | ７丁目 | ～103,000 | 約14分 |
| 下鶴間 | ～118,000 | 約12分 | |
| 五貫目町 | ～108,000 | 約23分 |
やはりマンション価格もこの地価と連動している印象です。
グランベリーパークがＯＰＥＮする鶴間3丁目を頂点に、鶴間１丁目、2丁目、
南町田4丁目、5丁目あたりが高額帯。
もちろんマンションの新しさ、広さにもよりますが
上記の駅チカ物件はやはり高額になる傾向でしょう。
鶴間地区は全般に昔からの居住者が多く、
南町田、小川町あたりは新築マンションも多く新規居住者が多い印象です。
瀬谷区五貫目町のマークスプリングスは平成15年の竣工ですから
新しい住人が多いと言えるでしょう。
鶴間4丁目は駅からやや遠くなりますが
グランベリーパークには近く、お買い得物件となる可能性が高いと
いえるかもしれません。
東京女子学院跡に新しいマンションが建設中です。
ただ河川に近いので、
そこをどう考えるかが判断の分かれ目かもしれません。
その２ 広さ…家族構成で選ぶ目安の広さは
価格を決める要素として大きいのは
やはり物件の広さでしょう。
家族構成によってどのような広さを選択するのが
適正と言えるでしょうか。
国土交通省が出している目安を見てみましょう。
| 目安 | 最低 | |
| 1人 | 40㎡ | 25㎡ |
| 2人 | 55㎡ | 30㎡ |
| 3人 | 75㎡ | 40㎡ |
| 4人 | 95㎡ | 50㎡ |
| 5人 | 109㎡ | 57㎡ |
目安と最低のギャップが大きいです。
首都圏のマンションに住むと考えると、
あまり判断基準になりにくいかもしれませんね。
3人家族以上ですと理想の70㎡以上を検討しがちですが
ちょっと待ってください。
広さの条件を70㎡以上に限定してしまうと、
60㎡台の優良物件を見逃してしまう可能性があります。
広さ70㎡以上を求めている家族が多くので、
65㎡～70㎡の物件は、いわば穴と言えます。
競争の激しい70㎡以上の物件に比べて、
お得物件が見つかる可能性も高いと言います。
60㎡台の部屋もチェックしたほうが良いでしょう。
その３ 予算…収入、貯蓄、入居後にかかる費用も
収入と貯蓄から算出してみよう
さて、収入と貯蓄から購入予算を検討してみましょう。
中古マンションを選ぶときの大切なポイントは「買える価格」。
以下の表をチェックして、あなたが購入できる価格の目安を
確認してみてください。
あなたの年間の収入と現状の貯蓄額がクロスする部分が、
無理をせずに買える価格の目安とされています。
ただし、ちょっと注意したいのは
下の表にはリフォーム費用は含んでいません。
中古物件の場合はリフォームするケースが多いので
表内の金額からリフォーム代を引いた金額が
「買える価格」と考えるべきでしょう。
| 年収（ ）内は毎月の返済額 | |||||
| 400万円 | 600万円 | 800万円 | 1000万円 | ||
| （8万3333円） | （12万5000円） | （16万6667円） | （20万8333円） | ||
| 貯蓄 | 200万円 | 2794万円 | 4100万円 | 5405万円 | 6711万円 |
| 400万円 | 2975万円 | 4281万円 | 5587万円 | 6893万円 | |
| 600万円 | 3157万円 | 4463万円 | 5769万円 | 7025万円 | |
| 800万円 | 3339万円 | 4645万円 | 5951万円 | 7257万円 | |
リクルート「SUUMO」より：年収と貯蓄で分かる購入目安額 （中古マンションの場合）
※「無理なく買える価格」は、住宅ローンの毎月返済額を年収負担率25%とし、
さらに貯蓄のうち“年収の20％”は手元に残せるように試算した
（住宅ローン金利1.0％、返済期間35年、ボーナス時加算なし、
購入諸費用・引越し費用などは価格の10％とした）。
なお、当試算にはリフォーム代や家具家電購入費用は含んでいない。
月々の返済額から算出
毎月返せる額から購入価格帯を算出するやり方も有効です。
もし年間収入が同じ人だとしても
家族の人数や構成、生活のスタイル、住宅ローン金利、
返済する期間が異なれば、当然のことながら買える価格も違ってきます。
たとえば、20代の若い夫婦と私のような50代後半では
購入できる価格もまったく異なります。
現状の家計や教育費、また現在の年齢をもとに、
月々返済できる金額や返済期間を固めてから
物件選びをするというアプローチも大切です。
購入額の16～20％程度の現金も必要
家を買うときには、「手付金」と「購入諸費用」が
発生するということも忘れてはいけません。
手付金は価格の10％程度、諸費用は6～10％程度です。
通常は契約する際と引渡前の2回程度に分割して支払います。
手付金は契約する際にキャッシュで支払うお金で、
最終的には購入価格の一部に充当されます。
ただし、10％はあくまで目安。
買主と売主との話し合いのもとに決定されるので
目安値より変動することもあります。
また、住宅ローンを契約する際も手付金は現金払いです。
購入諸費用とは、仲介手数料・不動産登記にかかる税金・
住宅ローン借入費用・火災保険料などの費用を指します。
中古マンションの場合、不動産仲介会社に支払う仲介手数料が
価格の3％程度かかる場合が多いので
トータルすると購入諸費用は購入額の6～10%程度になります。
貯蓄を全部使ってしまう訳にもいかないので
手数料も一緒にローンに組み込んでしまうケースも多いですね。
その分、返済期間も長くなる訳ですが。
中古マンション引き渡し後にかかるコスト
引き渡しの半年～1年半後に「不動産取得税」が
かかる中古マンションがあります。
これは、建物や土地を取得するとかかる税金で、
一定の条件を満たす中古住宅は軽減措置が受けられます。
特に築年数に応じて軽減度合が変わってくるので
何年に建てられた物件かは大事。
南町田近辺のマンションは比較的、
最近建てられた物件が多いので、多くの物件が
軽減税率対象になる可能性が高いでしょう。
軽減措置を受けるための手続きは都道府県によって異なります。
多くが標準税率を適応していますが、
念のため不動産業者に確認しておくのが良いでしょう。
毎月払う管理費等の平均額は？
中古マンション購入後は、
ローンを返済するほかに管理費や修繕積立金の支払いが必要になります。
南町田は関東圏ですので、管理費の平均額は1万2096円、修繕積立金は1万1395円（※）です。
合計2万3491円が1月あたりの平均額です。
全国平均は、管理費1万661円、修繕積立金1万783円ですので
南町田は少し高めですね。
築年数が古いほど管理費は高い傾向があります。
※2013年度マンション総合調査（国土交通省）より。
その４ 管理…建物の価値を左右するマンション管理
しばしば言われることですが
「マンションは管理を買え」という言葉があります。
この金言には2つの意味が込めらえています。
１つは「適正な管理がなされているかどうか」
例えば、エントランスや中庭にカスケード（人口滝）や噴水など
高級志向なサービスは確かに素晴らしいのですが、
その管理コストが重荷になっているケースがあります。
反対に管理費が低く設定されていて、
ごく当たり前の管理や清掃が行われず、ゴミや破損などが目立つケース。
よく集合ポストにはチラシが散乱していることや
駐輪場が乱れ切っているケースがありますが、
これも基本的な管理が行き届いていない場合に起こりがちです。
もう１つは「管理組合が適正に機能しているかどうか」という点です。
ご存知のように管理組合は区分所有者たちで運営されています。
そのマンションの所有者たちは管理に対する意識が高いとマンションの運営が健全に行われます。
もちろん管理会社のクオリティも大切ですが、
居住者の意識の高さがマンションの環境を良いモノにしていきます。
前者を見るには、例にも出したように
庭やエントランスの設備と管理費の内訳を見てみると良いでしょう。
そして、共用部分の清掃状況や駐輪場の状況もチェックしておきましょう。
後者は実際に入居してみないとわかりにくい面がありますが、
掲示板などを見ると、そのマンション管理組合のメッセージや意識が
垣間見えることがあります。
通常の募集広告には記載されていない場合が多いですが
管理会社はどこかをチェックするのも良いでしょう。
そこそこ大きな規模の管理会社はちゃんとしています。
管理会社ベスト20
| １位 | 野村不動産パートナーズ |
| ２位 | 三井不動産レジデンシャルサービス |
| ３位 | 住友不動産建物サービス |
| ４位 | 東京建物アメニティサポート |
| ５位 | 伊藤忠アーバンコミュニティ |
| ６位 | モリモトクオリティ |
| ７位 | 三井地所コミュニティ |
| ８位 | 大京アステージ |
| ９位 | 住商建物 |
| １０位 | 長谷工コミュニティ |
| １１位 | 穴吹コミュニティ |
| １２位 | 日本ハウズインク |
| １３位 | 東急コミュニティ |
| １４位 | 明和管理 |
| １５位 | 大和ライフネクスト |
| １６位 | 双日総合管理 |
| １７位 | 日鉄コミュニティ |
| １８位 | 近鉄住宅管理 |
| １９位 | 大成有楽不動産 |
| ２０位 | 合人社計画研究所 |
その５ 建物…実際に壁や床をチェックしよう
広告に出ている写真ではなかなか実態はわからないもの。
百聞は一見の如かず。まずは希望の物件を何件かセレクトして
実際に建物をチェックしてみましょう。
最初はマンションの外観。
外壁に小さな亀裂が入った状態のマンションであれば、
修繕をする予算がなかったり、
管理会社か管理組合に維持していく意識が低い物件である可能性があります。
ひび割れがあったとしても修理されていれば、
鉄筋が腐食して全体強度をダウンさせないように
対策はされていると言えます。
地震や沈下による陥没や段差なども気になるところ。
室内などとは異なり、構造の不具合は致命傷となる恐れがあります。
マンションはその巨大さゆえに構造部分を直すことは難しいのです。
構造部分は共用部分の床や壁などでチェックしましょう。
その６ 修繕履歴…未来へのツケはないか
マンションには修繕計画書というものがあります。
不動産会社にいって、これまでの修繕履歴と
将来的は修繕計画書を見せてもらうように頼みましょう。
建物の築年数により、チェックポイントが変わります。
修繕履歴書のチェックポイント
| 築20～30年以内の物件 | ・約築10～15年の間に大規模修繕（外壁補修、屋上防水など）を実施しているかどうか ・築30年前後に2回目の大規模修繕（外壁補修、屋上防水、給排水管の取り換え・補修、貯水槽の取り換えなど）を実施する予定があるか |
| 築30年以上の物件 | ・2回目の大規模修繕（外壁補修、屋上防水、給排水管の取り換えまたは補修、貯水槽取り換えなど）を実施しているか、または5年以内に実施する計画があるか ・1981年6月以前に建てられた物件の場合、耐震診断や耐震改修をして、現在の耐震基準と同程度の耐震性能に対応しているか ※1981～82年築の物件は「建築確認をとった時期」を確認。 1981年6月1日以前の場合、新耐震基準で建てられていない恐れがあるので、耐震診断等の有無をチェック |
長期修繕計画書のチェックポイント
| ・25年以上の長期的修繕が計画されているか。給排水管・ガス管、貯水槽、エレベーターなどの取り換え（または補修）工事の計画が予定されているか ※計画がされていない場合、これらの工事費用が求められる可能性がある ・今後の大規模修繕時点の「修繕予定費」より「修繕積立金の累計額」が多くなっているか ※修繕積立金の累計額が修繕予定費より少ない場合、今後修繕積立金が高くなったり、別途一時金などが発生する場合もある |
今後の修繕計画費用を賄うために、
適正な積立額が用意されているのかが重要なポイントになります。
なぜなら、必要な積立金がなされていないとなると
将来への大きなツケとなり、支払うのは
後から入った住人に押し付けられることになるからです。
マンションには適正な修繕計画に基づいた
積立金が必要です。
仲介会社を通して、修繕履歴と今後の計画表を
提出してもらうように依頼してください。
その７ 内見…何をチェックすればいいの？
実際にそのお部屋を訪れて、細かくお部屋をチェックする内見。
居住者がいて内見できない物件もありますが、
不動産会社は何かしらの方法で部屋をチェックする機会を
設けてくれることが多いです。
賃貸契約に内見は必要不可欠なプロセスと言えるでしょう。
では内見にあたっては何を準備して
何に注意すれば良いのでしょうか。
①間取り図：図面と異なる部分がある場合があります。
曖昧な部分は入念にチェックしましょう。
②カメラ：もちろんスマホでOK。動画も撮影しておくと後々イメージしやすいです。
もちろん先方さんに了承の上。
③メジャー：大物家電や家具などの設置場所などを計測しましょう。
④寸法メモ：メジャーとセットですが、持っていく家電や家具を測ってメモしておきましょう。
⑤筆記用具：内見で気が付いた事やサイズを間取り図へ記入
⑥方位磁石：実際の訪問時間は短いもの。磁石で日当たり具合をチェックしましょう。
これもスマホアプリでＯＫ。
⑦懐中電灯：電気の通っていない物件もあります。スマホのフラッシュライトでもＯＫ。
⑧スリッパ：人の出入りがあまりない物件はホコリっぽい。相手宅への気配りとしても。
次に確認ポイントです。
●日当たり：部屋の日当たりははもちろん、
洗濯物を干す場所もチェックしましょう。
図面は南向きでもお隣に大きな建物があり、
時間帯によって日が当たらないというケースもあります。
●間取り・広さ：家電や大型家具を配置した時の様子を想像しながら
部屋のサイズや間取りが十分で適切か確認しましょう。
●臭い：特に水周りなど下水や浄化槽などに気になる臭いはないでしょうか。
タバコやペットのにおいが染みついていないかもチェックポイントです。
●窓やドアまわり：ガタはきていないでしょうか。建具の動きが悪いときには、
入居前までに修理してくれるかを確認しましょう。
●設備：インターホンや照明、コンロなどの有無
蛇口やシャワーの水圧も実際に出してもらって確かめましょう。
築年数が古い物件では水温調整が面倒なものや
湯と水の量を微調整しなければいけないタイプもあります。
●セキュリティ：南町田は治安が良い区域ですが、
鍵の種類や侵入経路となる箇所がないかチェックしておきましょう。
●遮音性：隣接する部屋の生活音がどの程度聞えるか、
部屋の遮音性の高さも大事な確認ポイント。
壁を叩いてみて、中身が詰まった音がするかどうか
確かめておきましょう。
それと南町田は座間などとも近く
米軍基地へ離発着する飛行機の音がどうかが気になりますよね。
実際に住んでみると西の空に飛行機の姿を見かけることがありますし
飛行機の音も聞こえますが全く気にならないレベルでした。
二重ガラスなどは必要ないようです。
●部屋の傾き：ちょっと見た分には分かりにくい部屋の傾きも
きちんと確認しておきましょう。
ビー玉など使わずにスマホ上でチェックできるアプリもありますよ。
●搬入経路：玄関、そしてエントランス、エレベータ、階段に
搬入スペースがあるか、しっかり測定しましょう。
●カビ：湿っぽい下駄箱や風呂場など
カビが発生するポイントなのでチェックしましょう。
嗅覚を利かせましょう。
●汚れ、傷：壁紙の汚れや床の傷などは事前にチェックしておきましょう。
●携帯電話の電波状況：建物の構造や周囲の建物の影響を受けることがあります。
各部屋で受信状況を確認しておきましょう。
●コンセント：お持ちの家電製品の置き場を想定して
コンセントの位置を確認しておきましょう。テレビのアンテナ線や
インターネット回線なども併せて確認したいところ。
詳細は間取り図にメモしておきます。
●住人トラブル：ちょっとわかりにくいところですが、
本当はもっとも気にかかるところ。
管理人室に行ってどんな苦情や相談が出ているかを確認すると
傾向がわかるかもしれません。
できれば周辺環境も自分の目で
チェックしておきましょう。
●コンビニ、スーパー：近くにコンビニ、スーパーはあるでしょうか。
南町田が現状もっとも苦手とするところですね。
●学校・病院：もちろん病院や学校（学区）も確認しておきましょう。
駅にも自分の足で歩いてみることをお勧めします。
●治安：街灯があるか、人通りは多いか、などはチェックしておきましょう。
南町田駅周辺は治安が良いですが、
駅から少し行った住宅街に入ると街灯が少ない道などがあり
夜道はちょっと不安に感じるかもしれません。
南町田駅の周りでは、鶴間が最も犯罪件数が多く、
2017年1～11月で暴行2件、傷害1件の、計4件未満なので、
相対的に見ると非常に治安が良いと評価できます。
特に、鶴間1丁目は粗暴行為が1件も発生していません。
南町田駅から北に行くに伴いやや悪化します。
特に町田は、暴行33件、傷害25件など、計62件の粗暴行為が発生。
田舎は安全、都心は危険ということでしょうか。
まとめ
南町田駅は都心に通う上でも
良いロケーションにあるといえます。
さらに秋からは平日も急行が止まるようになります。
より地の利が高まっていくといえるでしょう。
ただ、南町田でもどこにマンションを買うかによって
利便性や購入価格は変わってきます。
場所、広さ、築年数などに基づいて予算を検討しましょう。
さらに具体的に中古マンションを選ぶ上で
大きなポイントとなるのは管理面でしょう。
修繕状況を含めた建物そのもの、
部屋の様子、周辺環境をできるだけ確認した上で
物件を選びましょう。
2019年秋にグランベリーパークがオープンし、
新たな街が完成します。
中古マンションも活性化していくでしょう。
南町田への引っ越しを検討されている方は
早めに判断が求められそうです。
